SINCERAMIENTO DE PRECIOS Y MÉTODOS DE LAS INMOBILIARIAS PARA OPERAR EN CUARENTENA. Se advierte una baja en los precios de los inmuebles. En este escenario de crisis aumenta el interrogante de muchos propietarios y también de nosotros, los inmobiliarios sobre qué es lo que va a ocurrir con los precios de los inmuebles. Por un lado, se espera una menor demanda por la reducción del excedente para invertir, lo que considero que anuncia una baja en los valores. La suba del dólar abaratando los costos de la construcción también considero que impactará en los precios de los desarrollos en pozo que se vienen dando hace un tiempo y esto debería impulsar también una baja en los inmuebles usados. Los precios de las propiedades irán a la baja básicamente porque caerá la demanda, debido a la reducción del excedente para ahorrar e invertir. Todo inversor o comprador utiliza los excedentes provenientes de sus actividades para ahorrar o invertir, y en este contexto se prevé una merma. Salvo que hablemos de la adquisición de una vivienda única, éstas no son operaciones de primera necesidad, con lo cual la actividad inmobiliaria posiblemente tienda a deprimirse si no trabajamos en propiciar verdaderamente un sinceramiento de precios en Salliqueló, porque la realidad es que encontremos una menor cantidad de personas con liquidez para realizar una compra inmobiliaria, pero también es cierto que el ladrillo vuelve a aparecer nuevamente por encima de otras alternativas de inversión. Hay muchos interrogantes sobre que es lo que va a pasar con los pecios de las propiedades, uno de ellos es la evolución del dólar. Desde hace un tiempo se viene dando un sinceramiento de precios que hoy indefectiblemente se profundiza: algunos propietarios acceden a reducir aproximadamente un 15% (en dólares) los precios de sus propiedades, mientras que las ofertas tienden a producirse en un 30% menos que los valores pretendidos; es ahí donde entra la inmobiliaria a negociar; hoy por hoy nos encontramos en ese margen de entre un 15% y hasta un 30% de los valores que se venían manejando, que son valores que están en etapa de sincerarse, porque de lo contrario quedan fuera del mercado. Esto se evidencia en la gran oferta de inmuebles que tenemos en nuestra ciudad, en todas las cuadras observamos carteles de venta de alguna propiedad; y hay propiedades que están ofrecidas a la venta desde hace un tiempo considerable y no salen, como también hay propiedades que se ofrecen y salen a las 24 horas, porque se adaptan rápidamente a las condiciones actuales del mercado, y resultan más competitivas en el enorme caudal de oferta. Nuestro desafío hoy es cooperar en la readecuación de los valores de mercado al contexto actual y para eso debemos contemplar fundamentalmente que al cierre de las operaciones inmobiliarias (por la cuarentena) teníamos un dólar blue que cotizaba a 85 pesos y hoy reiniciamos la actividad con un dólar de 120 pesos. Los valores de las propiedades no los ponemos los inmobiliarios, los valores los fija el mercado cuando la oferta y la demanda llegan a un entendimiento, ahí yace el valor de la propiedad, nosotros únicamente llevamos un estudio actualizado de esas condiciones y expresamos mediante una tasación lo que consideramos que el mercado pagaría por tal o cual propiedad en un determinado momento. Cuando un profesional inmobiliario hace la valoración de una propiedad, es una foto del momento, de ese instante, que puede cambiar en el corto plazo. No solo se observan las características intrínsecas o extrínsecas de la propiedad, sino que además ese valor esta formado por otro montón de componentes que tienen que ver con el momento de la economía, de la política fiscal, de la estabilidad monetaria, la estabilidad política, de las condiciones del mercado en general. Y cuando esas reglas cambian es difícil ir contra un antecedente; porque vos podes ver características intrínsecas que influyan positiva o negativamente en el valor como ser el reciclaje de baño y cocina de una casa de 40 años, o que haya brotado la humedad, o que se llueva, o bien características extrínsecas como la reciente apertura de un boliche bailable pared de por medio, son aspectos que influyen en los valores de mercado; pero también tenes que ver otro montón de factores que conforman ese valor que el mercado pagaría por una propiedad inmobiliaria, y que hoy en día son parámetros que vienen modificándose de manera muy dinámica. Debemos ser muy cautos y fundamentalmente criteriosos a la hora de arrojar o estimar un valor de mercado. Hoy los desarrolladores hablan de una caída en el costo de construcción de al menos el 40%; este dato concreto debe indefectiblemente decantar en el sinceramiento del valor del inmueble usado, que es más reticente. El mercado inmobiliario rural también nos obliga a adoptar un criterio diferente al que veníamos trabajando, no podemos arrojar un valor de la tierra por analogía en base a antecedentes cercanos cuando tenemos un mercado deprimido que no encuentra estabilidad económica, monetaria e impositiva. Resulta imposible ir contra un antecedente de venta de u$s6.500 la hectárea en nuestra zona. Salvo contadas excepciones, el grueso del mercado inmobiliario rural son productores, que eventualmente realizan una inversión de capital con el excedente de su actividad. Un productor que adquirió un campo a u$s6.500 la hectárea, con un valor de la soja en ese momento de 280 dólares la tonelada, podemos decir que lo adquirió a un valor de 23 toneladas de soja por hectárea; y contemplando que la tierra, como cualquier activo de la economía, vale en función de los ingresos generados por su tenencia, hoy podríamos considerar que ese mismo campo continúa valiendo en relación al cultivo que produce 23 toneladas de soja por hectárea, que estamos hablando de u$s4.800.- Mas aún, continuando con el ejemplo del mismo cultivo de soja, debemos considerar la cotización para la comercialización interna (dólar divisa $67.-), con lo cual, y ante las últimas restricciones para la adquisición del dólar físico inclusive fuera del sistema formal, debemos encaminarnos no solo hacia un sinceramiento de los valores de mercado, sino que además debemos empezar a encontrar alternativas que sustituyan las especie, es decir la moneda en que se concreta la operación. La moneda de curso legal en la República Argentina es el Peso, pero históricamente el valor de la tierra cotizó en dólares, al igual que su producto destinado a la exportación. Si tuviéramos que pactar una operación de compraventa de campo en dólar billete hoy, encontramos una gigantesca brecha entre los dólares físicos y el producto que extraemos de esa tierra, con lo cual hablar de una operación en dólar billete hoy resulta muy difícil, ya que esos u$s4.800 dólares divisa, materializarlos en dólar billete -sin contemplar las restricciones de la última semana- tenemos un valor por hectárea de u$s2.800, con escasas o casi nulas posibilidades de llegar a un entendimiento entre la oferta y la demanda. Esto sin contemplar los cambios en el esquema de costos de la producción, en la comercialización de los productos y de qué manera influye el impuesto conocido como “retenciones a las exportaciones”. Con lo cual el desafío no es simplemente sincerar los precios de los inmuebles, sino que además sería importante encontrar un equivalente estable que se relacione mejor con la producción en este momento que el dólar blue. El mercado se dolarizó en virtud de la necesidad de encontrar ese equivalente estable, como son los dólares constantes, dado que en las últimas cuatro o cinco décadas tuvimos períodos inflacionarios e hiperinflacionarios y con devaluaciones sistemáticas que llegaron a restarle trece ceros a nuestra moneda nacional. El dólar está instalado en el mercado y en la cabeza de los argentinos y será muy difícil revertir eso. Sería un hecho para celebrar que un día en la Argentina hablemos solo de pesos, pero para eso es necesario ingresar en un proceso de consolidación de la economía de forma sustentable, con variables estables, y que genere confianza en la población respecto de nuestra moneda.DEBEMOS DAR RESPUESTAS ÁGILES A LAS NECESIDADES DEL MERCADO.SORTEAR LOS INCONVENIENTES DE AISLAMIENTO Y GARANTIZAR LA SEGURIDAD JURIDICA EN LAS OPERACIONES. Crisis económicas, el mundo ha atravesado mas de una, pero una pandemia es algo mucho menos habitual, es una situación que nos afecta a todos por igual y que genera -evidentemente- un cimbronazo económico y social importantísimo. Las medidas de prevención tomadas por el Gobierno Nacional de manera acertada y a tiempo, lamentablemente afectan la economía de muchos sectores en resguardo de la salud pública. El Aislamiento Social Preventivo y Obligatorio restringe las libertades ambulatorias de la gran mayoría de nosotros y, en nuestro caso particular, complica el encuentro con clientes para inspeccionar una propiedad o recorrer un campo, y peor aún para celebrar un contrato de forma presencial cuando alguno de los contratantes vive en otra ciudad y no puede trasladarse. Desde la llegada del Coronavirus a nuestro país, estando ya en cuarentena, en nuestra inmobiliaria tuvimos tres situaciones que nos obligaron a agudizar el ingenio para encontrar soluciones ágiles, creativas y jurídicamente seguras. En condiciones normales, a la hora de firmar un contrato, las partes se juntan, firman todos los ejemplares, cada uno se lleva el suyo, se dan la mano y cada cual a su casa. En cambio, en cuarentena, esto no fue posible al principio, pero luego se fue flexibilizando, en esta etapa al menos en nuestro distrito podemos atender al público en el horario comercial autorizado, de a una persona, con turno previo y tomando los recaudos establecidos. Pero muchas veces realizamos operaciones con clientes que viven en otras ciudades a las que no podemos ingresar o de las que no pueden trasladarse, o por ejemplo arrendamientos de inmuebles rurales en otros partidos. La ley nos pone a disposición algunos instrumentos, como ser los normados en el Libro I, Título IV, Capítulo 5to, Sección 3ra. del Código Civil y Comercial de la Nación, allí encontramos todo lo referido a la forma y prueba del acto jurídico, donde el código prevé que los documentos escritos pueden tener la forma de instrumentos particulares o instrumentos públicos. Los instrumentos particulares, si están firmados (con o sin certificación de firma) se denominan instrumentos privados, por ejemplo, un contrato de locación o un boleto de compraventa tradicional. Un instrumento particular no firmado puede ser, por ejemplo: un correo electrónico. La diferencia entre el instrumento particular y el instrumento privado entonces estaría en la firma, que puede ser manuscrita o digital. La firma digital creada por la ley 25.506 pone en igualdad a los instrumentos digitales con los instrumentos privados firmados manualmente y los reconoce como tales. Lo cierto es que la firma digital requiere de un certificado digital emitido por un certificador licenciado. Los documentos con firma digital revierten la carga de la prueba (quién diga que es falsa debe probarlo), con lo cual estarían en una categoría superior a los instrumentos privados sin firma certificada. Nuestro Código Civil prevé la libertad de formas, si la ley no establece una forma determinada, las partes utilizarán la que crean conveniente. En el caso del contrato de locación, el Código establece que debe celebrarse por escrito y -como ya mencionamos- los documentos escritos, además del instrumento público, pueden ser particulares o privados, en tal caso el correo electrónico cumpliría con este requisito. Si ambas partes tuvieran registrada la firma digital, tendríamos el problema resuelto, pero la inmensa mayoría no cuenta con firma digital y en cuarentena no es posible gestionarla hasta el momento, con lo cual, descartando los instrumentos públicos, privados y digitales, la única alternativa que encontramos en un principio fueron los documentos particulares, precisamente el correo electrónico, que si bien no tiene un valor probatorio autónomo, la jurisprudencia viene sosteniendo que deben ser complementados con otras pruebas, que puedan corroborar su autenticidad y que hagan verosímil la voluntad de las partes en la operación. Para esto, en los casos en que nos ha tocado intervenir de esta forma, hemos tomado todos los recaudos necesarios a fin de resguardar jurídicamente la voluntad expresada por nuestros clientes a la hora de celebrar un alquiler o una compraventa. En Capital Federal, el Colegio de Escribanos habilitó la emisión de certificados de actuación remota, lo que resultaría un buen complemento a lo dicho anteriormente. Desde la reforma del código hemos tenido herramientas de este tipo en nuestras manos, que simplemente no las hemos utilizado porque no lo necesitábamos, pero hoy nos damos cuenta de que hay una enorme cantidad de cosas que podemos hacer de forma remota, como por ejemplo una operación inmobiliaria. Nuestro trabajo como profesionales es generar el andamiaje, adicionarle una base probatoria que demuestre que verdaderamente existió un contrato si una de las partes lo desconoce. En este sentido, estamos preparados para asesorar a todo aquel que tenga que celebrar contratos a distancia, o cualquier trámite que tenga que ver con nuestra profesión. Nos venimos capacitando, estudiando e informándonos para adaptar nuestro servicio a los tiempos venideros y gracias a Dios, los clientes responden de manera favorable y se van de la inmobiliaria con la solución. O, mejor dicho, la reciben en su casa. Ignacio González Martillero y Corredor Público Mat. Prof. N° 762