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SINCERAMIENTO DE PRECIOS Y MÉTODOS DE LAS INMOBILIARIAS PARA OPERAR EN CUARENTENA.
SINCERAMIENTO DE PRECIOS Y MÉTODOS
DE LAS INMOBILIARIAS PARA OPERAR EN
CUARENTENA.
Se advierte una baja en los precios de los inmuebles.
En este escenario de crisis aumenta el interrogante de muchos
propietarios y también de nosotros, los inmobiliarios sobre qué es lo que
va a ocurrir con los precios de los inmuebles. Por un lado, se espera una
menor demanda por la reducción del excedente para invertir, lo que
considero que anuncia una baja en los valores. La suba del dólar
abaratando los costos de la construcción también considero que
impactará en los precios de los desarrollos en pozo que se vienen dando
hace un tiempo y esto debería impulsar también una baja en los
inmuebles usados.
Los precios de las propiedades irán a la baja básicamente porque caerá
la demanda, debido a la reducción del excedente para ahorrar e invertir.
Todo inversor o comprador utiliza los excedentes provenientes de sus
actividades para ahorrar o invertir, y en este contexto se prevé una
merma. Salvo que hablemos de la adquisición de una vivienda única,
éstas no son operaciones de primera necesidad, con lo cual la actividad
inmobiliaria posiblemente tienda a deprimirse si no trabajamos en
propiciar verdaderamente un sinceramiento de precios en Salliqueló,
porque la realidad es que encontremos una menor cantidad de personas
con liquidez para realizar una compra inmobiliaria, pero también es
cierto que el ladrillo vuelve a aparecer nuevamente por encima de otras
alternativas de inversión.
Hay muchos interrogantes sobre que es lo que va a pasar con los pecios
de las propiedades, uno de ellos es la evolución del dólar. Desde hace un
tiempo se viene dando un sinceramiento de precios que hoy
indefectiblemente se profundiza: algunos propietarios acceden a reducir
aproximadamente un 15% (en dólares) los precios de sus propiedades,
mientras que las ofertas tienden a producirse en un 30% menos que los
valores pretendidos; es ahí donde entra la inmobiliaria a negociar; hoy
por hoy nos encontramos en ese margen de entre un 15% y hasta un 30%
de los valores que se venían manejando, que son valores que están en
etapa de sincerarse, porque de lo contrario quedan fuera del mercado.
Esto se evidencia en la gran oferta de inmuebles que tenemos en nuestra
ciudad, en todas las cuadras observamos carteles de venta de alguna
propiedad; y hay propiedades que están ofrecidas a la venta desde hace
un tiempo considerable y no salen, como también hay propiedades que
se ofrecen y salen a las 24 horas, porque se adaptan rápidamente a las
condiciones actuales del mercado, y resultan más competitivas en el
enorme caudal de oferta. Nuestro desafío hoy es cooperar en la
readecuación de los valores de mercado al contexto actual y para eso
debemos contemplar fundamentalmente que al cierre de las operaciones
inmobiliarias (por la cuarentena) teníamos un dólar blue que cotizaba a
85 pesos y hoy reiniciamos la actividad con un dólar de 120 pesos.
Los valores de las propiedades no los ponemos los inmobiliarios, los
valores los fija el mercado cuando la oferta y la demanda llegan a un
entendimiento, ahí yace el valor de la propiedad, nosotros únicamente
llevamos un estudio actualizado de esas condiciones y expresamos
mediante una tasación lo que consideramos que el mercado pagaría por
tal o cual propiedad en un determinado momento. Cuando un profesional
inmobiliario hace la valoración de una propiedad, es una foto del
momento, de ese instante, que puede cambiar en el corto plazo. No solo
se observan las características intrínsecas o extrínsecas de la propiedad,
sino que además ese valor esta formado por otro montón de componentes
que tienen que ver con el momento de la economía, de la política fiscal,
de la estabilidad monetaria, la estabilidad política, de las condiciones del
mercado en general. Y cuando esas reglas cambian es difícil ir contra un
antecedente; porque vos podes ver características intrínsecas que
influyan positiva o negativamente en el valor como ser el reciclaje de baño
y cocina de una casa de 40 años, o que haya brotado la humedad, o que
se llueva, o bien características extrínsecas como la reciente apertura de
un boliche bailable pared de por medio, son aspectos que influyen en los
valores de mercado; pero también tenes que ver otro montón de factores
que conforman ese valor que el mercado pagaría por una propiedad
inmobiliaria, y que hoy en día son parámetros que vienen modificándose
de manera muy dinámica. Debemos ser muy cautos y fundamentalmente
criteriosos a la hora de arrojar o estimar un valor de mercado.
Hoy los desarrolladores hablan de una caída en el costo de construcción
de al menos el 40%; este dato concreto debe indefectiblemente decantar
en el sinceramiento del valor del inmueble usado, que es más reticente.
El mercado inmobiliario rural también nos obliga a adoptar un criterio
diferente al que veníamos trabajando, no podemos arrojar un valor de la
tierra por analogía en base a antecedentes cercanos cuando tenemos un
mercado deprimido que no encuentra estabilidad económica, monetaria
e impositiva. Resulta imposible ir contra un antecedente de venta de
u$s6.500 la hectárea en nuestra zona. Salvo contadas excepciones, el
grueso del mercado inmobiliario rural son productores, que
eventualmente realizan una inversión de capital con el excedente de su
actividad. Un productor que adquirió un campo a u$s6.500 la hectárea,
con un valor de la soja en ese momento de 280 dólares la tonelada,
podemos decir que lo adquirió a un valor de 23 toneladas de soja por
hectárea; y contemplando que la tierra, como cualquier activo de la
economía, vale en función de los ingresos generados por su tenencia, hoy
podríamos considerar que ese mismo campo continúa valiendo en
relación al cultivo que produce 23 toneladas de soja por hectárea, que
estamos hablando de u$s4.800.- Mas aún, continuando con el ejemplo
del mismo cultivo de soja, debemos considerar la cotización para la
comercialización interna (dólar divisa $67.-), con lo cual, y ante las
últimas restricciones para la adquisición del dólar físico inclusive fuera
del sistema formal, debemos encaminarnos no solo hacia un
sinceramiento de los valores de mercado, sino que además debemos
empezar a encontrar alternativas que sustituyan las especie, es decir la
moneda en que se concreta la operación. La moneda de curso legal en la
República Argentina es el Peso, pero históricamente el valor de la tierra
cotizó en dólares, al igual que su producto destinado a la exportación. Si
tuviéramos que pactar una operación de compraventa de campo en dólar
billete hoy, encontramos una gigantesca brecha entre los dólares físicos
y el producto que extraemos de esa tierra, con lo cual hablar de una
operación en dólar billete hoy resulta muy difícil, ya que esos u$s4.800
dólares divisa, materializarlos en dólar billete -sin contemplar las
restricciones de la última semana- tenemos un valor por hectárea de
u$s2.800, con escasas o casi nulas posibilidades de llegar a un
entendimiento entre la oferta y la demanda. Esto sin contemplar los
cambios en el esquema de costos de la producción, en la comercialización
de los productos y de qué manera influye el impuesto conocido como
“retenciones a las exportaciones”. Con lo cual el desafío no es
simplemente sincerar los precios de los inmuebles, sino que además sería
importante encontrar un equivalente estable que se relacione mejor con
la producción en este momento que el dólar blue.
El mercado se dolarizó en virtud de la necesidad de encontrar ese
equivalente estable, como son los dólares constantes, dado que en las
últimas cuatro o cinco décadas tuvimos períodos inflacionarios e
hiperinflacionarios y con devaluaciones sistemáticas que llegaron a
restarle trece ceros a nuestra moneda nacional. El dólar está instalado
en el mercado y en la cabeza de los argentinos y será muy difícil revertir
eso. Sería un hecho para celebrar que un día en la Argentina hablemos
solo de pesos, pero para eso es necesario ingresar en un proceso de
consolidación de la economía de forma sustentable, con variables
estables, y que genere confianza en la población respecto de nuestra
moneda.DEBEMOS DAR RESPUESTAS ÁGILES A LAS NECESIDADES DEL MERCADO.SORTEAR LOS INCONVENIENTES DE AISLAMIENTO Y GARANTIZAR LA SEGURIDAD JURIDICA EN LAS OPERACIONES.
Crisis económicas, el mundo ha atravesado mas de una, pero una
pandemia es algo mucho menos habitual, es una situación que nos afecta
a todos por igual y que genera -evidentemente- un cimbronazo económico
y social importantísimo. Las medidas de prevención tomadas por el
Gobierno Nacional de manera acertada y a tiempo, lamentablemente
afectan la economía de muchos sectores en resguardo de la salud
pública. El Aislamiento Social Preventivo y Obligatorio restringe las
libertades ambulatorias de la gran mayoría de nosotros y, en nuestro caso
particular, complica el encuentro con clientes para inspeccionar una
propiedad o recorrer un campo, y peor aún para celebrar un contrato de
forma presencial cuando alguno de los contratantes vive en otra ciudad
y no puede trasladarse. Desde la llegada del Coronavirus a nuestro país,
estando ya en cuarentena, en nuestra inmobiliaria tuvimos tres
situaciones que nos obligaron a agudizar el ingenio para encontrar
soluciones ágiles, creativas y jurídicamente seguras.
En condiciones normales, a la hora de firmar un contrato, las partes se
juntan, firman todos los ejemplares, cada uno se lleva el suyo, se dan la
mano y cada cual a su casa. En cambio, en cuarentena, esto no fue
posible al principio, pero luego se fue flexibilizando, en esta etapa al
menos en nuestro distrito podemos atender al público en el horario
comercial autorizado, de a una persona, con turno previo y tomando los
recaudos establecidos. Pero muchas veces realizamos operaciones con
clientes que viven en otras ciudades a las que no podemos ingresar o de
las que no pueden trasladarse, o por ejemplo arrendamientos de
inmuebles rurales en otros partidos.
La ley nos pone a disposición algunos instrumentos, como ser los
normados en el Libro I, Título IV, Capítulo 5to, Sección 3ra. del Código
Civil y Comercial de la Nación, allí encontramos todo lo referido a la forma
y prueba del acto jurídico, donde el código prevé que los documentos
escritos pueden tener la forma de instrumentos particulares o
instrumentos públicos. Los instrumentos particulares, si están firmados
(con o sin certificación de firma) se denominan instrumentos privados,
por ejemplo, un contrato de locación o un boleto de compraventa
tradicional. Un instrumento particular no firmado puede ser, por
ejemplo: un correo electrónico.
La diferencia entre el instrumento particular y el instrumento privado
entonces estaría en la firma, que puede ser manuscrita o digital. La firma
digital creada por la ley 25.506 pone en igualdad a los instrumentos
digitales con los instrumentos privados firmados manualmente y los
reconoce como tales. Lo cierto es que la firma digital requiere de un
certificado digital emitido por un certificador licenciado. Los documentos
con firma digital revierten la carga de la prueba (quién diga que es falsa
debe probarlo), con lo cual estarían en una categoría superior a los
instrumentos privados sin firma certificada.
Nuestro Código Civil prevé la libertad de formas, si la ley no establece
una forma determinada, las partes utilizarán la que crean conveniente.
En el caso del contrato de locación, el Código establece que debe
celebrarse por escrito y -como ya mencionamos- los documentos escritos,
además del instrumento público, pueden ser particulares o privados, en
tal caso el correo electrónico cumpliría con este requisito. Si ambas
partes tuvieran registrada la firma digital, tendríamos el problema
resuelto, pero la inmensa mayoría no cuenta con firma digital y en
cuarentena no es posible gestionarla hasta el momento, con lo cual,
descartando los instrumentos públicos, privados y digitales, la única
alternativa que encontramos en un principio fueron los documentos
particulares, precisamente el correo electrónico, que si bien no tiene un
valor probatorio autónomo, la jurisprudencia viene sosteniendo que
deben ser complementados con otras pruebas, que puedan corroborar su
autenticidad y que hagan verosímil la voluntad de las partes en la
operación. Para esto, en los casos en que nos ha tocado intervenir de esta
forma, hemos tomado todos los recaudos necesarios a fin de resguardar
jurídicamente la voluntad expresada por nuestros clientes a la hora de
celebrar un alquiler o una compraventa. En Capital Federal, el Colegio de Escribanos habilitó la emisión de certificados de actuación remota, lo que
resultaría un buen complemento a lo dicho anteriormente.
Desde la reforma del código hemos tenido herramientas de este tipo en
nuestras manos, que simplemente no las hemos utilizado porque no lo
necesitábamos, pero hoy nos damos cuenta de que hay una enorme
cantidad de cosas que podemos hacer de forma remota, como por ejemplo
una operación inmobiliaria. Nuestro trabajo como profesionales es
generar el andamiaje, adicionarle una base probatoria que demuestre que
verdaderamente existió un contrato si una de las partes lo desconoce. En
este sentido, estamos preparados para asesorar a todo aquel que tenga
que celebrar contratos a distancia, o cualquier trámite que tenga que ver
con nuestra profesión. Nos venimos capacitando, estudiando e
informándonos para adaptar nuestro servicio a los tiempos venideros y
gracias a Dios, los clientes responden de manera favorable y se van de la
inmobiliaria con la solución. O, mejor dicho, la reciben en su casa.
Ignacio González
Martillero y Corredor Público
Mat. Prof. N° 762